Verhuur van gemeubeld logies
De langetermijnverhuur van gemeubeld logies is sinds 1 juli 2022 vrijgesteld van btw. Langetermijnverhuur is hier een verhuur van 3 maanden of meer. Studentenkamers, vakantiewoningen,
kunnen dus niet meer aan de btw onderworpen worden, maar de verhuurder kan de btw ook niet meer aftrekken.
Oorzaak? De studenten
De reden voor deze nieuwe wetgeving moeten we zoeken in de studentenwereld. Niet
zozeer bij de studenten zelf, maar wel bij de verhuurders van studentenkamers. Verhuring van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Daarop
zijn enkele uitzonderingen. Bepaalde investeerders bedachten dat, als zij de
studentenkamers zouden verhuren met bijkomende diensten, het niet meer om een
pure verhuur van onroerende goederen zou gaan. De verhuring zou dan een
hoteldienst worden en zodoende aan btw onderworpen worden.
U vraagt zich misschien af waarom die verhuurders een vrijgestelde dienst
belastbaar wilden maken? Eenvoudig: omwille van de aftrek van de vooruitbetaalde
btw. We zien tegenwoordig grote, luxueuze blokken in de typische
studentensteden. De btw verschuldigd op de bouw van die residenties wordt
aftrekbaar als er bijkomende diensten worden aangeboden. En vaak zijn vader,
moeder of de student zelf best bereid om een extraatje te betalen voor
bijvoorbeeld de schoonmaak van de kamers.
Neveneffecten
Maar volgens de nieuwe regels is de btw-vrijstelling sowieso van toepassing
zodra een residentie voor meer dan 3 maanden wordt verhuurd.
Opeenvolgende verhuringen worden samengeteld: het helpt dus niet dat de
verhuurder met de student meerdere contracten van 3 maanden min één dag
afsluit.
Sterker nog: stel dat een verhuurder meerdere kamers verhuurt en één van die
kamers verhuurd wordt aan een student die maar 2 maanden in het 'kot' blijft
(bijvoorbeeld een Erasmus-student), dan nog zal de verhuring niet belastbaar
worden, omwille van het statuut van de verhuurder. Hij is namelijk geen
btw-plichtige.
Maar er zijn nog tal van andere verhuurders van gemeubeld logies.
De erkende
(!) hotels en motels behouden hun 6 % btw, op voorwaarde dat de duur van het
verblijf er korter is dan drie maanden. Dat regime geldt ook voor B&B's,
vakantieparken, verhuurders van vakantiewoningen, enz.
Bij 'gemengde situaties' is volgens de Btw-Administratie, toepassing van de btw
maar mogelijk als de verhuurder gewoonlijk onderdak verleent voor een periode
van minder dan drie maanden aan betalende gasten én het omzetcijfer van de
betaalde verblijven met een duur van minder dan drie maanden op jaarbasis groter
is dan 50 % van de totale jaarlijkse omzet behaald uit betaalde verblijven.
Aanvullende diensten
Verlies echter niet uit het oog dat een verhuur van logies mét btw maar mogelijk
is als er bijkomende en nauw samenhangende diensten worden aangeboden. Voor
motels en hotels is dat geen probleem. Voor B&Bs evenmin. Maar voor
vakantiewoningen is dat niet altijd evident.
Wat bedoelt de Btw-Administratie met die samenhangende diensten?
De fiscus
verwacht dat minstens één van de volgende samenhangende diensten wordt
verstrekt aan de gasten:
instaan voor het fysiek onthaal: de sleutels overhandigen is niet voldoende. Er moet gedurende minstens een groot gedeelte van de dag effectieve bijstand zijn op verzoek van de klanten. Telefonisch of digitaal contact is onvoldoende. Maar een specifieke onthaalruimte is niet vereist;
huishoudlinnen ter beschikking stellen van de gasten (met wekelijkse verversing). Het is dus niet vereist om zelf de bedden op te maken. De overhandiging van huishoudlinnen (minstens wekelijks) volstaat;
dagelijks ontbijt verschaffen: de verhuurder hoeft dat niet zelf te doen, die taak mag ook uitbesteed worden. Ook ontbijtvouchers om in de nabijheid van het verblijf te gaan eten, volstaan.
De eindschoonmaak, de aparte aanrekening van water en elektriciteit, bijkomende
verhuurdiensten (bv. fietsen of scooters) zijn niet van belang (hoewel de
verhuur van materiaal, zoals fietsen of scooters, wel apart als een btw-dienst
beschouwd kan worden).
Het maakt evenmin uit of de samenhangende diensten apart worden aangerekend of
dat ze deel uitmaken van een globale prijs. Het is zelfs zo dat als de diensten
deel uitmaken van de globale prijs, maar ze toch niet worden aangeboden, de
verhuur vrijgesteld móet worden van btw.
Accidental btw-plichtige
Zoals hierboven vermeld was de eigenlijke aanleiding voor het herschrijven van de
betrokken regelgeving een gaatje in de wet, waardoor onder meer investeerders in
studentenresidenties de kans zagen om de btw op hun investering te recupereren.
We kunnen ons trouwens afvragen waarom de beroepsmatige verhuur van
studentenkamers niet effectief als een btw-activiteit beschouwd kan worden.
Maar de nieuwe regels hebben ook een omgekeerd effect: voor de eigenaars die hun
tweede verblijf in de buurt van een toeristische omgeving verhuren voor kortere
periodes en daarbij enkele bijkomende diensten leveren, geldt de waarschuwing
dat zij net wél onder de btw zullen vallen, terwijl zij daar eigenlijk weinig
voordelen kunnen uit halen.